수험가이드 부동산 시험개요

수험가이드 부동산 시험개요 경매

부동산 경매

부동산 경매는 부동산담보물권에 부여되는 환가권에 기하여 실행되는 임의경매와 채무자에 대한 채권에 기한 청구권실현을 위하여 확보된 집행권원에 의해 실행되는 강제경매로 나뉜다. 임의경매는 근저당권, 담보가등기권, 전세권 등 담보물권을 가진 채권자가 채무자의 채무불이행이 있는 경우 담보권에 부착된 환가권(경매권)을 실행하는 강제처분절차이다. 강제경매는 채권을 가진 사람이 채무자를 대상으로 채권청구의 소제기 및 승소확정팜결 내지 가집행선고판결 등에 기하여 채무자의 일반재산에 압류 및 강제집행을 법원에 신청하여 강제처분절차를 거쳐 채권의 만족(배당)을 실현하는 절차이다

경매절차란

경매절차란 경매의 목적물을 압류하여 현금화 한 다음 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차를 말한다.

부동산 경매는
보통 채권자의 경매 신청→ 법원의 경매개시결정→ 배당요구의 종기결정 및 공고→ 매각의 준비→ 매각방법 등의 지정, 공고, 통지→매각의 실시→ 매가결정절차→ 매각대금의 납부→ 소유권이전등기 등의 촉탁→ 부동산인도명령 → 배당절차로 진행된다.

법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정하는데, 경매를 개시하는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁한다.

경매개시결정 후에는 우선, 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구의 신청을 받는다. 또한, 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수와 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작해서 최저매각가격을 정한다.
이 과정에서 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서는 그 사본을 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치해서 누구나 볼 수 있도록 하고 있다.
그 다음에는 기입입찰 또는 기간입찰 중 매각방법을 정하고 매각기일 등을 공고한다. 입찰자는 경매 부동산에 대한 정보를 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 수집할 수 있으며, 보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본이나 법원의 인터넷 경매 공고 란에서 확인할 수 있다.

이후에 입찰자는 법원에서 지정한 매각방식에 따라 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하며 입찰이 종료된 후에는 입찰자가 참여한 상태에서 집행관이 입찰표를 개봉한다.
개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수신고인)이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고, 차 순위 매수신고를 최고(催告)한 뒤 적법한 차 순위 매수신고가 있으면 차 순위 매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지한다.

최고가매수신고인과 차 순위 매수신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되므로 즉시 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청해 매수신청보증을 반환받을 수 있다.
최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 한다.
매각결정허가가 확정되면 매수인(낙찰자)은 지급기간 내에 매각대금을 지급해야한다.
매수인이 이 기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면 법원은 차순위 매수신고인에 대한 매각허가결정을 하거나 재매각결정을 하는데, 이 결정이 이루어지면 매수인은 입찰참여 절차에서 제공한 매수신청보증을 반환받을 수 없다.
그러나 재매각이 결정된 이후라 하더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지
① 매각대금과
② 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 2할의 이자 및
③ 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되고 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 본다.

매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하게 된다.
매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 되는 한편, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시결정등기를 말소등기 한다.
매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있다.
부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며, 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖춘 경우 등 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 때에는 할 수 없다.
매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟아야 하는데 즉, 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고, 채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자. 비용, 배당의 순위와 배당의 비율이 기재된 배당표 원안을 미리 작성해서 배당기일의 3일 전에 법원에 비치한다.
배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고, 이들을 심문해서 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 배당을 실시한다. 근거법은 민사집행법이다.

부동산 경매 관련 법령

부동산 경매와 관련된 법제는 크게 ① 경매 절차에 관한 법제와 ② 매수인(낙찰자)의 권리 보호에 관한 법제로 나눌 수 있습니다.

부동산 경매의 절차에 관해서는 「민사집행법」이 주로 규정하고 있으며, 「부동산등기법」, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」, 「형법」 등에도 경매 관련 사항이 규정되어 있습니다.

경매 부동산 매수인의 권리 보호에 관해서는 「민사집행법」이 주로 규정하고 있으며, 이 외에도 「주택임대차보호법」, 「상가건물 임대차보호법」 등이 있습니다.

부동산 경매 절차 관련 법제

민사집행법

- 「민사집행법」은 제2편제2장제2절 및 제3편에서 법원에서 실시하는 부동산 경매의 절차에 관한 전반적인 사항을 규정하고 있습니다.
- 구체적으로 「민사집행법」은 채권자의 경매 신청, 법원의 경매개시결정과 매각 준비 및 공고, 입찰자의 입찰 참여, 법원의 최고가매수인 선정·매수신청보증 반환 및 매각허가결정, 매수인의 매각대금 납부 및 권리 취득, 채권자에 대한 배당실시 등에 관해 정하고 있습니다.

부동산등기법

- 「부동산등기법」은 부동산등기기록에 기록되는 사항에 관해 정하고 있으며, 제4장에서는 부동산등기절차에 관해 규정하고 있습니다.
- 입찰에 참여하려는 사람은 부동산등기기록을 통해서 해당 부동산에 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등이 설정되어 있는지를 확인할 수 있습니다(「부동산등기법」 제3조). 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」
- 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」은 공인중개사가 법원 경매 및 공매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득을 알선하고 매수신청 또는 입찰신청을 대리하는 것을 허용하고 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제14조제2항).
- 부동산 매수신청 및 입찰신청의 대리는 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」에 따라 부동산 경매에 관한 실무교육을 이수한 후 관할 지방법원에 매수신청대리인 등록을 한 공인중개사만이 할 수 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제14조제2항, 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」 제4조 및 제10조).

형법

- 「형법」은 입찰 또는 매각기일의 진행을 방해한 사람에 대한 처벌을 정하고 있습니다.
- 위계 또는 위력이나 그 밖의 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 사람은 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처해집니다(「형법」 제315조).

매수인의 권리 보호 관련 법제

민사집행법

- 「민사집행법」은 제2편제2장제2절 및 제3편에서 경매 부동산을 매수한 사람의 권리를 보호하기 위한 사항을 규정하고 있습니다.
- 구체적으로 「민사집행법」은 이해관계인의 합의에 따른 매각조건의 변경, 매수인의 매각허가결정에 대한 즉시항고, 매각대금의 지급에 따른 권리의 취득, 소유권의 취득에 따른 부동산소유권이전등기의 촉탁 및 부동산의 인도명령 등에 관해 정하고 있습니다.

부동산등기법

- 「부동산등기법」은 부동산등기기록에 기록되는 사항에 관해 정하고 있으며, 제4장에서는 부동산등기절차에 관해 규정하고 있습니다.
- 경매를 통해 부동산의 소유권을 취득한 경우에는 법원이 등기관에게 소유권이전등기촉탁을 해서 등기가 이루어지므로 매수인이 따로 소유권이전등기를 하지 않아도 됩니다.

주택임대차보호법

- 「주택임대차보호법」은 이 법의 적용을 받는 주거용 건물에 경매가 실시되어 매각된 경우에 기존의 임차인을 보호하기 위한 사항을 규정하고 있지만, 동시에 매수인을 보호하기 위한 내용도 포함되어 있습니다.
- 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우 그 임차주택이 매각되면 임차권이 소멸되므로 임차인은 점유자의 신분이 됩니다. 이 경우 매수인이 기존의 임차인(매수 후의 점유자)에게 퇴거를 요청할 수 있으며, 법원에 요청해서 해당 주택을 인도해 줄 것을 명할 수 있습니다. 그러나 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권의 경우에는 그렇지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의5).

상가건물 임대차보호법

- 「상가건물 임대차보호법」은 이 법의 적용을 받는 상가건물에 경매가 실시되어 매각된 경우에 기존의 임차인을 보호하기 위한 사항을 규정하고 있지만, 동시에 매수인을 보호하기 위한 내용도 포함되어 있습니다.
- 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우 그 임차건물이 매각되면 임차권이 소멸되므로 임차인은 점유자의 신분이 됩니다. 이 경우 매수인이 기존의 임차인(매수 후의 점유자)에게 퇴거를 요청할 수 있으며, 법원에 요청해서 해당 건물을 인도해 줄 것을 명할 수 있습니다. 그러나 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권의 경우에는 그렇지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제8조).

교육프로그램

제1강 오리엔테이션 - 부동산 경매투자의 효용.
- 부동산 경매시장의 현황과 전망.
- 교재와 강의의 진행방식과 특징
제2강 경매절차와 권리분석 - 경매의 종류와 경매절차.
- 권리분석의 이론과 실무.
- 배당순서와 배당실무
제3강 명도 - 인도명령과 명도소송.
- 집행절차.
- 타협을 통한 명도기법
제4강 주택임대차보호법 - 적용범위에 대한 판례와 실전사례.
- 대항력에 대한 판례와 실전사례
제5강 주택임대차보호법 - 보증금에 대한 판례와 실전사례.
- 등기된 주택임차권 실전사례
제6강 주택임대차보호법 - 가장임차인있는 물건과 접근방법.
- 가장임차인의 조사방법과 특징.
- 가장임차인있는 물건의 경락과 해결방법
제7강 상가임대차보호법 - 상가투자의 특징과 체크포인트.
- 상가임대차보호법
제8강 유치권 - 유치권의 성립요건과 판례분석.
- 유치권 신고된 물건의 임장방법과 접근방법.
- 유치권 신고된 물건의 특징과 실전사례
제9강 지분경매 - 지분의 발생과 경매.
- 지분경매의 가치와 접근방법.
- 지분경매의 특징과 해결방법에 대한 실전사례
제10강 법정지상권 - 법정지상권의 성립요건과 판례.
- 법정지상권이 성립되는 물건의 가치와 접근방법
제10강 대지권 별도등기 등 - 대지권 별도등기의 분석과 실전사례.
- 대지권 미등기의 분석과 실전사례.
- 예고등기된 물건의 분석과 실전사례
제12강 법원견학 및 수료식 - 법원견학 - 수료식
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