수험가이드 부동산 시험개요

수험가이드 부동산 시험개요 NPL

NPL(부실채권) 투자가 왜 전망이 있는가?

부동산시장의 장기 침체로 인해 틈새 재테크 수단으로 부동산 부실채권 투자가 각광을 받고있다. 부실채권의 경우 각종 세금 부담이 없기 때문에 그만큼 투자금에 비례해서 짧은 시간동안 고수익을 얻을 수가 있다. 또한 부동산 경매에 비해 소액 투자가 가능하다.

부실채권의 개념.

경매절차란 경매의 목적물을 압류하여 현금화 한 다음 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차를 말한다.

은행업감독규정 제27조

우리나라에서는 부실채권 개념을 정의하고 있는 “은행업감독규정 제27조”에 규정된 자산건전성 분류기준이 부실채권을 분류하는 가장 대표적인 기준으로 인식되고 있다. 은행업감독규정에서는 자산건전성 단계를 결정하는 기준으로서 채무상환능력, 연체기간, 부도여부 등의 기준을 감안하여 정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실의 5단계로 분류하고, “고정이하의 여신”을 부실채권으로 분류한다.

“고정”이하의 여신이란

① 경영내용, 재무상태 및 미래현금흐름 등을 감안할 때 채무상환능력의 저하를 초래할 수 있는 요인이 현재화 되어 채권회수에 상당한 위험이 발생한 것으로 판단되는 거래처에 대한 자산.
② 3개월 이상 연체대출금을 보유하고 있는 거래처에 대한 자산 중 회수예상가액 해당부분.
③ 최종부도 발생, 청산. 파산절차 진행 또는 폐업 등의 사유로 채권회수에 심각한 위험이 존재하는 것으로 판단되는 거래처에 대한 자산 중 회수예상가액 해당부분.
④ 회수의문거래처 및 추정손실 거래처에 대한 자산 중 회수예상가액 해당부분.

NPL(부실채권)이란 무엇인가?

NPL이란 Non Performing Loan의 약자로, 무수익여신, 미회수채권 또는 부실채권을 말한다. 채권자 입장에서는 대출채권으로부터 원리금의 소득이 발생하지 않기 때문에 무수익여신(부실채권)이 된다. 예컨대 갑이 분양상가를 구입시 매입금액의 일부를 은행대출금으로 받아서 잔금처리를 하였으나 임대가 나가지 않고 자금사정이 여의치 않아 대출금 이자를 계속 연체하는 경우 은행입장에서는 대출금으로부터 이자소득이 발생하지 않게 되므로 이러한 대출채권을 부실채권(무수익여신)으로 분류하게 되는 것이다.

NPL 투자형태 (유입과 배당)

◆ 환란때 대박 났던 부실채권 다시 인기

① 주부 김미현 씨는 지난해 10월 수도권 소재 감정가 2억3000만원의 84㎡형 아파트 1순위 근저당권 1억2000만원짜리 부실채권(NPL)을 사들였다.
② 자산유동화전문회사(AMC)에 1순위 근저당권 가격보다 3000만원 싼 9000만원만 지불하고 NPL을 매입한 것이다.
③ 이 아파트는 3개월 후인 지난 1월 경매에서 제3자에게 1억5000만원에 낙찰됐다.김씨는 바로 이 아파트의 근저당권에 해당하는 1억2000만원을 배당받았다. 4개월 만에 3000만원(33%) 의 투자 수익을 챙긴 것이다. (배당사례)

- 매일경제신문 -기사본문 2012-02-10

◆ 불황기에 뜨는 금융권 부실채권(NPL) 투자

근저당권 매입후 경매…건당 수천만원 수익
① 직장인 조규진 씨(가명ㆍ42)는 지난해 6월 감정가 5억원짜리 상가(현 시세 4억5000만원)에 설정된 채권 최고액 4억7000만원짜리(원금 3억6150만원) 1순위 근저당권을 3억5000만원에 매입했다.
② 애초 조씨는 배당수익을 노렸지만 경매가 2회 유찰되며 최저가가 3억4000만원까지 떨어지자 이 상가를 4억1000만원에 직접 낙찰 받았다. (유입사례)
③ 낙찰대금과 근저당권을 상계처리한 조씨는 4억1000만원에 이 상가를 되팔았다. 조씨가 거둔 수익은 6000만원에 달하지만 낙찰 당시 취득가액이 4억1000만원이어서 조씨는 양도소득세를 한 푼도 내지 않았다.
④ 서울ㆍ수도권 부동산시장이 장기 침체에 빠지면서 부동산 담보부 부실채권(NPL) 투자가 틈새 재테크 수단으로 각광받고 있다. 담보부 NPL 투자란 자산관리회사에서 1~2순위 근저당권을 매입해 경매에부치는 것을 골자로 한다. (투자자금 회수방법)
⑤ 은행은 경매가 진행 중인 동안에 곧바로 대금을 회수할 수 있어서 좋고, 개인은 예상 경매낙찰가보다 낮은 가격에 근저당권을 매입할 수 있으므로 서로 윈윈하는 투자다.

- 매일경제신문 -기사본문 2012-02-10

NPL(부실채권) 투자의 안전성.

부실채권은 금융기관이 가지고 있는 제1순위 근저당권을 채권원금 이하로 구입하는 것으로 일반적으로 투자의 안전성이 보장되는 채권이다. 그러나 정확한 권리분석과 채권가치평가 기술 및 부동산 가치평가를 필요로 한다. 또한 투자기법이 다양하기 때문에 투자방법에 따른 대비 또한 필요하다. 그렇기에 NPL에 관련된 공부와 꾸준한 노력이 NPL(부실채권) 투자를 성공적으로 이룰 수 있다.

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