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[제11개정판] 부동산등기법: 이론 및 실무

유석주 | 삼조사 | 기본서

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초판발행일 2021/08/23
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최신발행일 2021/08/23 ISBN 9791155951156
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제11개정판 머리말 
 
부동산등기법 제11개정판을 펴낸다. 제10개정판과 비교하여 다음과 같은 내용이 추가ㆍ변경되었다.  
 
1. 제10개정판 이후 2021. 7. 30. 까지 공시된 등기예규 개정·제정된 등기예규인 특별법에 의한 특약사항 등의 등기에 관한 예규(2021. 7. 8. 등기예규 제1734호, 시행 2021. 7. 13). 등기신청수수료 징수에 관한 예규(2021. 7. 2. 등기예규 제1733호, 시행 2021. 7. 6.), 등기소 외부에의 무인발급기 설치 및 운영에 관한 지침(2021. 7. 1. 등기예규 제1732호, 시행 2021. 7. 16.), 도로명주소법에 따른 부동산등기사무처리지침(2021. 6. 8. 등기예규 제1729호, 시행 2021. 6. 9.), 부동산등기특별조치법 및 동법에 따른 대법원규칙의 시행에 관한 등기사무처리지침(2021. 6. 4. 등기예규 제1727호, 시행 2021. 6. 9.), 신탁등기사무처리에 관한 예규(개정 2021. 6. 4. 등기예규 제1726호, 시행 2021. 6. 9.), 전산정보처리조직에 의한 부동산등기신청에 관한 업무처리지침(개정 2021. 3. 10. 등기예규 제1725호, 시행 2021. 3. 12.), 전산정보처리조직에 의하여 영구보존문서에 관한 등기사무를 처리하는 경우의 업무처리지침(개정 2020. 12. 8. 등기예규 제1723호, 시행 2020. 12. 18.), 등기신청수수료의 납부 및 환급 등에 관한 사무처리지침(개정 2020. 12. 8. 등기예규 제1721호, 시행 2021. 7. 16.), 등기정보자료의 제공에 관한 업무처리지침(개정 2020. 11. 27. 등기예규 제1719호, 시행 2020. 12. 10.), 등기신청서의 제출 및 접수 등에 관한 예규(개정 2020. 11. 27. 등기예규 제1718호, 시행 2020. 12. 10.), 등기필정보의 작성 및 통지 등에 관한 업무처리지침(개정 2020. 11. 27. 등기예규 제1716호, 시행 2020. 12. 10.), 사용자등록절차에 관한 업무처리지침(개정 2020. 11. 27. 등기예규 제1715호, 시행 2020. 12. 10.), 전산정보처리조직에 의한 부동산등기신청에 관한 업무처리지침(개정 2020. 11. 27. 등기예규 제1714호, 시행 2020. 12. 10.), 행정정보 공동이용에 따른 첨부정보 제공의 면제에 관한 업무처리지침(개정 2020. 11. 27. 등기예규 제1717호, 시행 2020. 12. 10.), 부동산등기사무의 양식에 관한 예규(개정 2020. 10. 21. 등기예규 제1707호, 시행 2020. 12. 3.), 등기소에 비치할 장부와 보존기간 및 보조장부의 양식에 관한 예규(개정 2020. 8. 20. 등기예규 제1704호, 시행 2020. 8. 20.), 등기신청의 각하절차에 대한 예규(개정 2020. 8. 20. 등기예규 제1703호, 시행 2020. 8. 20.), 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행에 따른 업무지침(개정 2020. 8. 20. 등기예규 제1702호, 시행 2020. 8. 20.)을 반영하여 해당 부분을 다시 집필하였다. 
 
2. 기타 최근 2021. 7. 30. 까지 공시된 등기선례 중에서 부동산등기절차에 중요하거나 수험생에게 유의미한 내용을 최대한 반영하였다.  
 
3. 본 서적으로 법무사시험·법원행정고등고시·법원승진시험·법원9급등기직채용시험에 대비하시거나, 등기소·법원·법무사사무소·법률사무소에서 등기실무에 활용하시는 모든 독자 여러분에게 도움이 되기를 바랍니다.  
 
4. 한편 법무사의 권익을 보호하기 위하여 노력하고 계신 대한법무사협회의 이남철 협회장님, 최희규ㆍ오영나ㆍ박철훈ㆍ정성구 부협회장님, 조신기ㆍ금동선ㆍ정경국 전문위원님, 황정수 법제연구소장, 김진석 정보화위원장, 안갑준 등기법학회 회장님, 한국성년후견지원본부 이충희 사무총장 및 집필과정에 많은 도움을 준 김경태법무사, 이천교법무사, 김경중법무사, 황선웅법무사, 법무사 Q&A 밴드의 임선계법무사, 권혁헌법무사, 한상대법무사, 조성주법무사에게 감사의 말씀을 드립니다.  
 
출판과정에 고생이 많으셨던 하인웅 사장님과 편집부 직원에게도 감사의 말씀을 드립니다. 
 
2021. 8. 8. 
필자 유석주 識  
 
제1편 부동산등기법 총론 
-9- 
제1장 총 칙 
제1절 총 설 
Ⅰ. 부동산등기제도의 의의 5 
Ⅱ. 부동산등기의 의의 6 
1. 부동산등기는 ‘부동산’을 그 대상으로 한다 6 
2. 부동산등기는 부동산에 관한 ‘물권변동’을 그 대상으로 한다 6 
3. 부동산등기는 ‘등기관’이라는 국가기관에 의하여 이루어진다 7 
4. 부동산등기는 부동산에 관한 물권변동을 ‘법정절차’에 따라 ‘등기부’라는  
공적 장부에 기록하는 것 또는 기록 그 자체를 말한다 8 
5. 부동산등기의 목적은 ‘공시’이다 8 
Ⅲ. 부동산등기의 기능 8 
1. 부동산에 관한 물권의 공시제도 8 
2. 법률행위에 의한 부동산물권변동의 효력발생요건 9 
3. 법률의 규정에 의한 부동산물권변동의 처분요건 9 
4. 부동산에 관한 권리의 대항요건 9 
Ⅳ. 우리 나라 부동산등기제도의 특징 10 
1. 법원의 등기사무 관장 10 2. 물적 편성주의 10 
3. 신청주의 11 4. 공동신청주의 11 
5. 형식적 심사주의 11 6. 성립요건주의 12 
7. 공신력의 불인정 12 8. 등기부와 대장의 이원화 13 
9. 토지·건물등기부의 이원화 13 
10. 국가배상책임주의 13 11. 등기원인증서의 사서증서성 14 
12. 폐지된 제도 14 
제2절 등기의 종류 
Ⅰ. 기능에 의한 분류 15 
1. 부동산표시에 관한 등기 15 2. 권리에 관한 등기 15 
Ⅱ. 효력에 의한 분류 16 
1. 종국등기 16 2. 예비등기 17 
Ⅲ. 내용에 의한 분류 18 
1. 기입등기 18 2. 변경등기 18 
3. 말소등기 19 4. 회복등기 19 
5. 멸실등기 20 6. 등기부의 복구 20 
7. 폐쇄된 등기기록의 부활 20 
Ⅳ. 형식에 의한 분류 21 
1. 주 등 기 21 2. 부기등기 21 
Ⅴ. 대상에 의한 분류 24 
Ⅵ. 등기의 대상인 권리에 따른 분류 25 
Ⅶ. 등기절차 개시의 모습에 의한 분류 26 
1. 신청에 의한 등기 26 2. 촉탁에 의한 등기 26 
3. 직권에 의한 등기 26 4. 명령에 의한 등기 26 
제3절 등기할 사항 
Ⅰ. 총 설 28 
Ⅱ. 등기할 사항인 물건 28 
1. 토 지 29 2. 건 물 30 
Ⅲ. 등기할 사항인 권리 39 
1. 부동산물권 39 2. 물 권 40 
3. 채권, 기타의 권리 40 
4. 그 밖의 ‘부동산등기’ 능력여부가 문제되는 경우 40 
Ⅳ. 등기할 사항인 물권변동 41 
1. 물권(권리)변동과 관계있는 등기사항 42 
2. 물권변동과는 무관하지만 처분하기 위하여서는 등기하여야 하는 사항 45 
3. 물권변동과는 무관하지만 법률에서 등기할 사항으로 정한 것 47 
제4절 등기의 효력 
Ⅰ. 서 설 48 
Ⅱ. 종국등기의 효력 48 
1. 물권변동의 효력 48 2. 대 항 력 49 
3. 순위확정의 효력 49 4. 추 정 력 50 
5. 등기의 점유적 효력(취득시효기간 단축의 효력) 52 
6. 후등기저지력 53 7. 공신력(불인정) 53 
Ⅲ. 가등기의 효력 54 
1. 본등기 전의 효력(가등기 자체의 효력) 54 
2. 본등기 후의 효력(본등기의 순위보전의 효력) 54 
3. 담보가등기의 효력 55 
Ⅳ. 예고등기의 효력 56 
Ⅴ. 가처분등기의 효력 56 
1. 상대적 효력 56 2. 처분금지효력의 유무 56 
제5절 등기의 유효요건 
Ⅰ. 등기의 실체적 유효요건(실질적 유효요건) 58 
1. 등기에 부합하는 실체관계의 존재 58 
2. 등기와 실체관계의 부합의 정도 58 
Ⅱ. 등기의 형식적 유효요건(절차적 유효요건) 63 
1. 등기의 존재 63 2. 적법절차 64 
Ⅲ. 중복등기의 효력과 정리절차 65 
1. 중복등기의 의의 65 2. 중복등기의 실체법상 효력 66 
3. 토지중복등기기록의 정리절차 68 
4. 건물에 관한 중복등기기록의 정리절차 78 
제2장 등기소와 등기관 
제1절 등 기 소 
Ⅰ. 서 설 85 
1. 의 의 85 2. 등기소 광역화 85 
Ⅱ. 등기소의 관할 86 
1. 원 칙 86 2. 관할등기소의 지정이 필요한 경우 86 
Ⅲ. 관할의 위임 87 
Ⅳ. 관할의 변경 87 
1. 의 의 87 2. 구관할등기소의 조치 88 
3. 신관할등기소의 조치 88 
4. 관할내의 행정구역 또는 그 명칭이 변경된 경우 88 
Ⅴ. 등기사무의 정지 88 
1. 등기사무를 정지할 수 있는 경우 88 
2. 정지기간 중에 한 등기의 효력 89 
제2절 등 기 관 
Ⅰ. 등기관의 의의 90 
Ⅱ. 등기관의 지정 90 
Ⅲ. 등기관의 사무분장 방법 90 
Ⅳ. 감독과 책임 93 
Ⅴ. 등기관의 업무처리의 제한 93 
제3장 등기에 관한 장부 
제1절 등 기 부 
Ⅰ. 총 설 97 
1. 등기부의 의의 97 2. 등기부의 종류 97 
3. 등기부의 보관 97 4. 등기부부본자료의 작성 98 
Ⅱ. 등기부의 형태 98 
1. 부책식 등기부 98 2. 카드식 등기부 100 
3. 전산등기부 101 
Ⅲ. 등기부의 양식 102 
1. 일반등기부 102 2. 구분건물의 등기부 107 
제2절 폐쇄등기부 
Ⅰ. 등기부 폐쇄의 의의 110 
Ⅱ. 등기부의 폐쇄 원인 110 
1. 등기부의 전환과정에서의 폐쇄 110 
2. 소유권보존등기가 말소된 경우 110 
3. 중복등기정리절차로 인한 폐쇄 111 
4. 기록사항의 과다 등 합리적 사유로 인한 신등기기록에 이기 111 
5. 토지합필, 건물합병·구분등기의 경우 111 
6. 부동산 멸실의 경우 111 7. 환지처분에 따른 폐쇄 112 
8. 도시정비법에 따른 폐쇄 112 9. 멸실방지의 처분으로서의 재제 112 
Ⅲ. 폐쇄절차 112 
1. 이기절차를 수반하지 않는 경우 112 
2. 이기절차를 수반하는 경우 113 
Ⅳ. 폐쇄등기부의 보관 및 관리 113 
Ⅴ. 폐쇄등기부의 효력 113 
1. 이기요건 114 2. 이기법위 114 
3. 이기방법 114 4. 등기의 기록례 115 
Ⅵ. 등기부에 관한 규정의 준용 117 
Ⅶ. 폐쇄된 등기기록의 부활 118 
1. 폐쇄된 등기기록을 부활할 수 있는 경우 118 
2. 폐쇄된 등기기록의 부활절차 118 
3. 폐쇄된 등기기록의 회복을 구하는 소의 이익 118 
4. 중복등기절차에 의하여 폐쇄한 등기기록의 부활 119 
Ⅷ. 수작업 폐쇄등기부의 전자화 119 
제3절 기타의 장부 
Ⅰ. 부동산등기신청서접수장 120 
Ⅱ. 신청서 기타 부속서류 편철장 120 
Ⅲ. 이의신청서류편철장 121 
Ⅳ. 결정원본편철장 121 
Ⅴ. 사용자등록신청서류 등 편철장 122 
Ⅵ. 신청서 기타 부속서류송부부 122 
Ⅶ. 기타 문서접수장 122 
Ⅷ. 각종 통지부 123 
Ⅸ. 열람신청서류편철장 123 
Ⅹ. 제증명신청서류편철장 123 
?. 공동인명부-폐지 123 
?. 신청서편철부-폐지 124 
XⅢ. 도면편철장-폐지 124 
XⅣ. 공동담보목록편철장-폐지 125 
XⅤ. 공장저당목록편철장-폐지 125 
XⅥ. 신탁원부편철장-폐지 126 
XⅦ. 등기필통지부(소유권변경사실의 통지)-폐지 127 
XⅧ. 과세자료 송부부-폐지 127 
XⅨ. 등기부책보존부-폐지 128 
ⅩⅩ. 보조장부 128 
제4절 장부의 보존 및 관리 
Ⅰ. 장부의 보존 130 
1. 등기부의 일부로 보는 장부 130 2. 신청사건처리에 관한 장부 130 
3. 기타의 각종 장부 130 4. 보조장부 130 
5. 보존기간의 기산점 131 6. 장부의 폐기 131 
7. 장부의 보존기간 132 
Ⅱ. 등기부 등의 이동금지 133 
1. 등 기 부 133 2. 등기부의 부속서류 133 
3. 신청서나 그 밖의 부속서류 133 
Ⅲ. 등기부·부속서류 등의 손상과 복구 135 
1. 등기부의 손상과 복구 135 2. 부속서류의 손상 등 방지처분 135 
Ⅳ. 기타의 등기부 관리업무 136 
1. 연 혁 136 2. 등기부위조관련업무처리지침 136 
제5절 등기의 공개제도 
Ⅰ. 등기사항증명서의 발급 139 
1. 총 설 139 2. 등기사항증명서의 종류 142 
3. 발급 가능한 등기사항증명서의 종류 146 
4. 전산등기부 등기사항증명서의 발급 147 
5. 수작업폐쇄등기부 등·초본 및 이미지폐쇄등기부 등기사항증명서의 발급 150 
Ⅱ. 등기기록, 등기신청서나 부속서류에 관한 열람 152 
1. 등기기록의 열람 152 
2. 등기신청서나 부속서류에 대한 열람 154 
Ⅲ. 등기사항 등의 공시제한 157 
1. 규칙 제32조 제1항에 의한 제한 157 
2. 규칙 제32조 제2항에 의한 제한 160 
Ⅳ. 등기사항의 사실증명 160 
Ⅴ. 등기기록에 대한 열람·등기사항증명서의 발급 수수료 161 
1. 근거규정 161 2. 수 수 료 162 
3. 수수료 납부 162 4. 수수료의 면제 163 
Ⅵ. 등기정보자료의 제공 164 
1. 부동산등기법 제109조의2 164  
2. 등기정보자료의 제공에 관한 규칙 165 
제4장 등기신청인 
제1절 등기신청의 일반원칙 
Ⅰ. 신청주의 173 
1. 등기신청행위의 성질 173 2. 신청주의의 원칙 174 
3. 신청주의의 예외 174 
Ⅱ. 공동신청주의 177 
1. 공동신청주의 원칙 177 
2. 공동신청주의에서의 ‘등기권리자’, ‘등기의무자’의 개념 177 
3. 공동신청주의의 예외(단독신청이 허용되는 경우) 185 
제2절 당사자에게 등기신청의무가 있는 경우 
Ⅰ. 부동산등기법상 신청의무 189 
1. 토지표시의 변경등기 189 2. 토지의 멸실등기 189 
3. 건물표시의 변경등기 189 4. 건물의 멸실등기 189 
5. 건축법에 의한 등기촉탁 190 
Ⅱ. 부동산등기특별조치법상의 신청의무 191 
1. 부동산소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 경우 191 
2. 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 반대급부의  
이행이 완료된 날 이후에 그 부동산에 대하여 다시 ① 제3자와 소유권이전을  
내용으로 하는 계약이나 ② 제3자에게 계약당사자 지위를 이전하는 계약을  
체결하고자 하는 경우 192 
3. 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 반대급부의  
이행이 완료된 날 이전에 다시 제3자와 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을  
체결한 경우 192 
4. 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 반대급부의  
이행이 완료된 날 이전에 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을  
체결한 경우 192 
5. 미등기부동산에 대하여 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 경우 193 
Ⅲ. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률에 의한 등기신청의무 194 
Ⅳ. 등기신청을 해태한 경우의 제재 195 
1. 부동산등기법상의 등기신청의무를 해태한 경우 195 
2. 부동산등기특별조치법상의 등기신청의무를 해태한 경우 195 
3. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률에 의한 등기신청의무를 해태한 경우 196 
제3절 등기당사자능력 등 
Ⅰ. 등기당사자능력 197 
1. 의 의 197 2. 등기당사자능력이 문제되는 경우 198 
Ⅱ. 등기신청능력 202 
Ⅲ. 등기당사자적격 204 
제4절 대리인에 의한 등기신청 
Ⅰ. 총 설 205 
1. 대리인의 등기당사자적격 205 2. 대리인의 행위능력 205 
Ⅱ. 대리인의 종류 205 
1. 임의대리인 205 2. 법정대리인 208 
Ⅲ. 미성년자의 친권자 209 
1. 총 설 209 2. 부모의 공동대리의 원칙과 그 예외 209 
3. 부모가 이혼한 경우 등의 친권자 210 
4. 특별대리인 211 
Ⅳ. 미성년후견인 213 
1. 미성년자에 대한 후견의 개시 213 
2. 미성년후견인의 권한 213 
3. 등기신청시에 필요한 첨부정보 214 
4. 미성년후견인과 미성년자 사이의 이해상반행위 215 
Ⅴ. 성년후견인 215 
1. 성년후견개시심판 215 2. 피성년후견인의 행위능력 215 
3. 성년후견인의 권한 215 4. 등기신청시에 필요한 첨부정보 216 
5. 성년후견인과 피성년후견인 사이의 이해상반행위 218 
Ⅵ. 한정후견인 218 
1. 한정후견개시심판 218 2. 피한정후견인의 행위능력 218 
3. 한정후견인의 권한 218 
Ⅶ. 대리인의 등기신청절차 219 
1. 등기소에 제공하여야 하는 신청정보 219 
2. 등기소에 제공하여야 하는 첨부정보 219 
3. 대리인의 등기여부 220 
4. 대리권한을 증명하는 서면을 제출하지 아니한 경우 220 
Ⅷ. 대리인의 등기신청과 관련된 기타 문제 220 
1. 자기계약·쌍방대리의 허용 220 
2. 대리권의 존속시기 221 3. 대리권의 흠결 222 
4. 대표권 제한에 관한 규정이 있는 경우 222 
5. 상법상 지배인과 특수법인의 대리인(법률상 대리인) 223 
제5절 법인의 등기신청 
I. 서 설 224 
Ⅱ. 등기신청인 224 
Ⅲ. 등기소에 제공하여야 하는 신청정보 225 
Ⅳ. 등기소에 제공하여야 하는 첨부정보 225 
1. 대표권을 증명하는 정보 225 
2. 주소(사무소소재지)를 증명하는 정보 225 
3. 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보 226 
4. 법인등기가 되어 있는 등기소와 부동산 소재지를 관할하는 등기소가 동일한 경우 226 
Ⅴ. 대표권의 제한 226 
1. 공동대표자에 의한 등기신청 226 
2. 민법상 법인과 이사의 이익이 상반되는 경우 227 
Ⅵ. 청산법인의 등기신청절차 227 
1. 신 청 인 227 2. 등기소에 제공하여야 하는 첨부정보 227 
제6절 법인 아닌 사단 또는 재단의 등기신청 
Ⅰ. 총 설 229 
1. 의 의 229 2. 등기당사자능력 229 
Ⅱ. 등기신청인 231 
Ⅲ. 등기소에 제공하여야 하는 신청정보 231 
Ⅳ. 등기소에 제공하여야 한는 첨부정보 232 
1. 정관이나 그 밖의 규약 232  
2. 대표자나 관리인임을 증명하는 정보 232 
3. 사원총회결의서 233 
4. 인감증명 234 
5. 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보 235 
6. 주소를 증명하는 정보 236 
7. 대표자나 관리인의 주소 및 주민등록번호를 증명하는 정보 236 
Ⅴ. 법인 아닌 사단 명의의 등기 허부 237 
1. 법인 아닌 사단 명의의 등기 허부 237  
2. 기 타 237 
제7절 포괄승계인에 의한 등기신청 
Ⅰ. 서 설 238 
1. 의 의 238 2. 포괄승계 238 
3. 적용할 수 있는 경우 238  
4. 포괄승계인에 의한 등기의 추정력 238 
Ⅱ. 등기신청인 239 
1. 등기신청방법 239 2. 종중의 경우 239 
Ⅲ. 등기소에 제공하여야 하는 신청정보 240 
Ⅳ. 등기소에 제공하여야 하는 첨부정보 240 
1. 등기원인증서 240  
2. 상속 그 밖의 포괄승계가 있었다는 사실을 증명하는 정보 241 
3. 주소를 증명하는 정보 241  
4. 농지취득자격증명의 문제 241 
5. 토지거래허가서의 문제 242  
Ⅴ. 등기의 실행 242 
1. 등기의무자에게 상속(혹은 포괄승계)이 개시된 경우 242 
2. 등기권리자에게 상속(혹은 포괄승계)이 개시된 경우 243 
제8절 대위등기신청 
Ⅰ. 총 설 245